Principe du Loueur Meublé professionnel

Règles générales (BIC-XIV-15400 s)

La qualité de loueur en meublé professionnel est reconnue aux personnes qui sont inscrites en cette qualité au registre de commerce et des sociétés et qui réalisent plus de 150 000 francs des recettes annuelles ou retirent de l'activité de loueur 50% de leur revenu global.

Tous les loueurs en meublé professionnel peuvent déduire dans les conditions de droit commun la taxe ayant grevé leurs acquisitions de biens et de services. Autrement dit, ils peuvent soit imputer cette taxe, soit en demander le remboursement. Les loueurs meublé professionnel conservent la possibilité d'imputation des déficits sur le revenu global. Les amortissements ne peuvent pas concourir aux déficits déductibles, mais sont réputés différés sur les bénéfices ultérieurs. Pour bénéficier de ce statut, l'investisseur personne physique ou morale devra :

• être inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés en qualité de Loueur Meublé Professionnel. Cette inscription peut être faite à titre personnel ou par l'intermédiaire d'une Société EURL ou SARL de famille.
• réaliser des recettes annuelles avec pluralité de biens loués, supérieures à 150 000 francs TTC ou, le cas échéant, procurant au moins 50% des revenus du loueur.

Principe du Loueur Meublé non professionnel

La qualité de loueur en meublé non professionnel est reconnue aux personnes qui donnent en location meublée :

•  soit des locaux spécialement destinés à la location;
•  soit une ou plusieurs pièces de leur habitation personnelle.

Entrent notamment dans cette catégorie les loueurs de chambres d'hôtes, de meublés de tourisme ou de gîtes ruraux (collectivités locales, agriculteurs).

Dans la majorité des cas, les locations en meublé saisonnières sont considérées comme des locations non professionnelles parce qu'elles concernent :

• des loueurs qui ne sont pas inscrits au registre du commerce et des sociétés (R.C.S) en qualité de loueurs en meublé;
• des loueurs qui, bien qu'inscrits au registre du commerce, retirent de cette activité à la fois un montant de recettes inférieur  ou égal à 150 000 F TTC et moins de 50% de leur revenu global.

Quand devient-on loueur meublé professionnel ou non professionnel?

Montant des recettes de la location meublée	Le loueur est inscrit au R.C.S	Le loueur n'est pas inscrit au R.C.S
Recettes inférieures ou égales à 150 000 F et revenus des meublés inférieurs aux autres revenus	Non professionnel	Non professionnel
Recettes inférieures ou égales à 150 000 F et revenus des meublés supérieurs ou égales aux autres revenus	Professionnel	Non professionnel
Recettes supérieures à 150 000 F	Professionnel	Non professionnel

Comment s'apprécient les limites de 150000 F et le seuil de 50%?

Les recettes brutes à prendre en considération doivent s'entendre du total des loyers courus taxes comprises.

Le seuil de 50% du revenu global est apprécié en comparant le montant net des revenus de la location au total des revenus nets catégoriels de l'ensemble du foyer fiscal (avant déduction des charges du revenu global et des déficits des exercices antérieurs) y compris les revenus provenant de la location et, le cas échéant, ceux taxables à un taux proportionnel.

Quels sont les impôts à acquiter?

La location en meublé constitue une activité commerciale. Les profits qui en résultent sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) d'après l'un ou l'autre des régimes d'imposition prévu par la loi (microentreprises, forfait, réel simplifié et réel normal) en fonction du chiffre d'affaires réalisé.

Cette activité commerciale est également soumise aux impôts locaux :

• taxe professionnelle dès lors que la location même saisonnière présente un caractère habituel,
• taxe d'habitation si le propriétaire dispose personnellement du local loué en dehors de la période de location,
• taxe foncière sur les propriétés baties pour le propriétaire du meublé.

En outre, à compter du 1 er janvier 1999, les loueurs en meublé (et notamment les gîtes ruraux) sont redevables de la contribution  annuelle sur les revenus locatifs sauf si le seuil d'application de ce dernier (12 000 F) n'est pas atteint.

Cette contribution s'élève à 2,5% du montant des loyers encaissés au cours de l'année civile. Au montant de la contribution peut s'ajouter une contribution additionnelle au taux de 2,5%. Cette contribution est perçue sur les loyers courus durant la même période lorsque les locaux loués sont situés dans des immeubles achevés depuis plus de quinze ans au premier jour de la période d'imposition.

(CGI art 156-1-1 bis - BIC XIV 16000 s)
Pour la détermination des revenus imposables, les déficits subis par les loueurs meublés non professionnels sont imputables sur les bénéfices provenant de l'ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie BIC réalisés au cours de la même année et des cinq années suivantes